注文住宅でマイホームを手に入れよう【住宅購入計画進行中】

注文住宅でマイホームを手に入れよう【住宅購入計画進行中】
住宅取得から住宅ローン返済までに出会う難しい言葉、制度をわかりやすく説明しながら、我が家の家作りの様子を更新しています。理想のマイホームを手に入れられるように!!
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住宅購入に関わるその他諸費用

住宅ローン借入額+自己資金=建設費にはならない!! でさらっと挙げましたが
諸費用の中のその他に関わる費用について紹介したいと思います。

諸費用 支払先 支払時期
外構費用(玄関アプローチ、車庫、庭) 担当業者 工事完了時
下水道負担金 地方自治体 給水装置親切時
水道加入金 地方自治体 給水装置親切時
電話移設費 電話会社 工事完了時
TVアンテナ設置費 電気屋 工事完了時
カーテン 購入店舗 購入時
空調設備(エアコン) 購入店舗・工事会社 購入時・工事完了時
地鎮祭上棟新築祝 購入先 購入時
つなぎ資金(手数料・金利) 金融機関 手続時
挨拶料 近隣住人 入居時
引越し費用 運送業者 引越し時

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住宅ローン手続き費用

住宅ローン借入額+自己資金=建設費にはならない!! でさらっと挙げましたが、
諸費用の中の住宅ローン手続き費用に関わる費用について紹介したいと思います。

ローン手続き費用 支払先 支払時期
印紙税(住宅ローン契約) 税務署(契約書に貼付) ローン契約締結時
融資手数料(ローン手数料) 借入先金融機関 資金交付時
フラット35物件検査手数料 検査機関 検査申請時
保証料 保証会社 資金交付時
火災保険料・地震保険料 損害保険会社 資金交付時
団体信用生命保険料 生命保険会社 資金交付時
登録免許税(抵当権設定登記) 法務局(登記所) 登記申請時
登記手数料(抵当権設定登記) 司法書士 登記申請依頼時

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団体信用生命保険

団体信用生命保険に加入すると、万一、返済の途中で加入者が志望または高度生涯状態になった場合に、住宅ローンが遺族に残りません。
公庫やフラット35の場合は加入が融資の条件ではありませんが、ほとんど全員が加入しているようです。

銀行ローンの場合は、加入が融資の条件となっている事が多く、保険料は金利に含まれていることが多いようです。
詳しくは金融機関にお問合せください。

【初年度の団体信用生命保険特約料の目安】           (1,000万円あたり)
 元金均等返済 27,800円
 元利金等返済 28,100円

2,000万円の借入で元利金等返済なら 初年度56,200円
3,000万円の借入で元利金等返済なら 初年度84,300円

残金が減っていくと年々保険料も減っていくようです。

銀行によって、さまざまな保険商品を持っていますので、よ~く考えましょう。(お金は大事だよ~)

もしものときはこの保険で、遺族の住まいは保証されるので、
団体信用生命保険の内容を踏まえて、現行の生命保険の見直しなどを行い、
トータルでの生命保険料があまりあがらないように工夫しましょう。

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火災保険料・地震保険料

住宅ローンを借りる際、融資を行う金融機関側は住宅・土地の第1位抵当権を条件に融資を行います。
ローン返済中に、担保となる住宅が火災や地震などで無くなってしまった場合、担保がなくなりましたというわけにはいきません。
そんなときのために、火災保険に加入してもらい、
その火災保険金請求権に債権者(公庫、銀行など)のための第1位順位の質権を設定することになります。

もちろん、保険商品は多様化していますので、金額もさまざまです。
住宅の広さや保険期間、商品など内容によりますが、
40~80万円ぐらいだと思います。


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住宅ローン 保証料

保証料とは、住宅ローンで、連帯保証人のかわりに受ける、保証協会や保証機関に支払う手数料のことです。
保証料の支払方法には、借入時に保証会社に一括して支払う方法と、
返済する金利に上乗せされていて、
そこから金融機関が保証会社に支払う方法があります。

フラット35や公庫融資では、保証料、保証人は必要ありません。
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フラット35物件検査手数料

フラット35を利用する場合は、購入する住宅が耐久性や維持管理状況などの技術基準に適合するかどうか、物件検査を受け、
適合していることを証明する適合証明書の交付を受けなければなりません。

適合証明書の交付を行う検査機関についてはこちらをご覧下さい。
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融資手数料(ローン手数料)

住宅ローンを借入する場合、借入先の金融機関に融資手数料を支払います。
金融機関によって異なりますが、概ね3~5万円台だと思います。

金融機関によっては「一律○○円」ではなく、
「借入額の○○%」と設定されているところもあります。
その場合、一律設定の金融機関よりローン金利が低く設定されていることが多いので、
支払総額で計算すると安くなっていることが多いです。


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住宅取得に関わる諸費用

住宅ローン借入額+自己資金=建設費にはならない!! でさらっと挙げましたが、
諸費用の中の住宅取得に関わる費用について紹介したいと思います。

取得費用 支払先 支払時期
印紙税(売買契約) 税務署(契約書に貼付)  売買契約締結時
登録免許税(保存・移転登記) 法務局(登記所) 登記申請時
登記手数料(表示登記) 土地家屋調査士 登記申請依頼時
登記手数料(保存・移転登記) 司法書士 登記申請依頼時
仲介手数料 仲介業者 物件引渡時
不動産取得税 都道府県税務事務所 物件取得後一定期間後

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不動産取得税(地方税)

不動産取得税は都道府県が課税する地方税で、
不動産の売買・交換・買い替え・贈与などの不動産取得に際して課せられる税金です。
不動産を取得した時に課税され、登記の有無は関係ありません。 取得の日から一定期間内に不動産が所在する都道府県の税務事務所に申告が必要で、
その後、都道府県から送付される納税通知書に従って納付します。
手続きや制度は都道府県によって異なる場合があります。詳しくは各都道府県税事務所へお問い合わせください。

税率は固定資産税評価額の4%です。
ただし、平成18年4月1日から平成20年3月31日に取得した土地、住宅用家屋に関しては、3%に軽減されます

新築住宅の場合は、固定資産税評価額から1戸当たり1,200万円が控除されます。
※床面積が50㎡以上240㎡以下が条件)

中古住宅の取得にも控除措置があります。
新築された日 控除額
S29.1.1~S38.12.31 100万円
S39.1.1~S47.12.31 150万円
S48.1.1~S50.12.31 230万円
S51.1.1~S56.6.30 350万円
S56.7.1~S60.6.30 420万円
S60.7.1~H1.3.31 450万円
H1.4.1~H9.3.31 1,000万円
H9.4.1以降 1,200万円
条件 ①床面積が50㎡以上240㎡以下
   ②築後20年以内(耐火建物は25年)
   ③②の期間を超えて、新耐震基準に適合している住宅
   ④居住用に改装された中古ビルなど、人が住んだことのない住宅で上記の条件を満たすもの。

住宅用の宅地の軽減措置です。
 以下の①②のいずれか多い方の額が税額から控除されます。
   ①45,000円  ②土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(200㎡が限度)×3%

条件 以下のいずれか
  1.土地を取得した日から3年以内にその土地の上に住宅が新築されたとき。
   2.新築未使用住宅とその土地を合わせて取得したとき
   3.土地と中古住宅を同時に取得したとき

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固定資産税評価額

毎年1月1日現在で、市町村の固定資産課税台帳に登録されている住宅(建物)・土地の評価額の事です。
新築でまだ登録されていない場合は、都道府県が固定資産評価基準に基づいて評価した価額となります。
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登録免許税(国税)

住宅土地を建設・購入したときは、その権利を明らかにするために、
所有権の保存登記、移転登記を行います。
また、住宅ローンの抵当権設定登記を行います。
この登記申請に必要なのが登録免許税で、各登記を行うときに法務局に治めます。
登記理由 税率
本則 時限措置※1 特例※2
表示登記 非課税
減失登記 非課税
所有権保存登記 固×0.4% - 固×0.15%
所有権移転登記 売買 固×2% 固×1% 固×0.3%
贈与 固×2% - -
相続 固×0.4% - -
抵当権設定登記 債権金額×0.4% - 債権金額×0.1%

「固」は固定資産税評価額を表します。
※1 平成18年4月1日から平成20年3月31日の間に受けられる登記に適用。
※2 次の全てに該当すること
・H19年3月31日までに新築または取得した居住用住宅であること。
・住宅専用または住宅部分の床面積が9割以上の併用住宅であること。
・住宅の床面積が50㎡以上であること。
・取得日が筑後20年以内(耐火構造の場合は25年以内)であること。ただし、H17年4月1日以降の取得で、一定の耐震基準に適合する場合は築年数は問わない。
・新築または取得後1年以内に登記すること。
・登記の申請書にその住宅所在地の市町村長の証明書を添付すること。
 
となっています。
H18年3月31日でいくつかの時限措置が打ち切られましたが、
特例措置は今年度(H18年度)いっぱいまで続きます。

フラット35などの公庫融資については、抵当権設定の登録免許税は非課税です。
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印紙税(国税)

住宅土地を購入するときには売買契約書、
住宅を建設するときには工事請負契約所、
住宅ローンを借りるときには金銭消費貸借契約書を作成しますが、
これらの契約書を作成するときには印紙税を納めなければなりません。
契約書1通ごとに収入印紙を貼り、ハンコや署名で消印することによって印紙税を納めたことになります。

収入印紙の貼付されていない契約書は、法的に違反ではありませんが、
印紙税法では貼付を怠ると、通常の印紙税の他、2倍の過怠税を取られます。
また、消印を押さなかった場合には、
その文書に貼付されるべき印紙税と同額の過怠税を取られます。

契約金額 工事請負契約書 売買契約書 住宅ローン契約書
100万円 200円 1,000円 1,000円
100万円超 200万円以下 400円 2,000円 2,000円
200万円超 300万円以下 1,000円 2,000円 2,000円
300万円超 500万円以下 2,000円 2,000円 2,000円
500万円超 1000万円以下 10,000円 10,000円 10,000円
1000万円超 5000万円以下 15,000円 15,000円 20,000円
5000万円超   1億円以下 45,000円 45,000円 60,000円

赤字については特例による軽減後の税額です。
H9年4月1日~H19年3月31日までに作成されるものについて適用されます。
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仲介手数料

不動産を取得する場合に、仲介業者に支払うものです。
不動産の購入金額によって仲介手数料は変わります。

200万円以下の場合------------------(購入金額×5%+6万円)×消費税
200万円を超え、400万円以下の場合----(購入金額×4%+6万円)×消費税
400万円を超える場合-----------------(購入金額×3%+6万円)×消費税

となります。
不動産の場合たいていが400万円を超えると思いますので
「3%+6万円に消費税」と考えておいたらよいと思います。

400万円前後で不動産の交渉を行うことがありましたら
ちょっとだけ気にかけておきましょう。

400万円以下だと購入金額×4%です。

具体的に言うと、
400万円だと
400万円×4%+6万円に消費税(5%)で仲介手数料は 231,000円

410万円だと
410万円×3%+6万円に消費税(5%)で仲介手数料は 192,150円

・・・あまり変わりませんね^^;
ちなみに404万円だと、仲介手数料+購入金額で400万円のときより安くなります。
まぁ、大して変わりませんが、
値下げ交渉のとき、1円でも!!という方は・・・
といっても、そんなに安くで手に入る物件もなかなかないとは思いますが。
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登記手数料

住宅取得の際の登記手数料には3種類あります。

1、表示登記
新しく住宅を新築した場合、住宅の広さ・形状などについて、法務局へ申請しなければいけません。
その登記申請を土地家屋調査士に依頼する場合に支払う報酬となります。

2、所有権保存登記
住宅を新築した場合に、その住宅の所有者について法務局へ申請しなければいけません。
その申請を司法書士に依頼する場合に支払う報酬となります。
中古住宅や建売住宅の場合は、すでに保存登記はされているので、所有権移転登記の申請を行うことになります。

3、抵当権設定登記
住宅を取得するために住宅ローンを利用し、住宅・土地に抵当権を設定する場合、法務局へ抵当権設定登記の申請をしなければいけません。
その登記申請を司法書士に依頼するときに支払う報酬となります。
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住宅ローン借入額+自己資金=建設費にはならない!!

住宅を取得する場合一般に建設費(住宅購入費)の他に諸費用住宅購入費の2割程度必要になると言われています。

2割と簡単にいいますが、住宅購入費に2,000万円かかったとすると
2割で400万円にもなります。
合わせると2,400万円です。

この諸費用、けっこう厄介です。
目に見えない費用ですね。
いわゆる坪単価いくらという中には含まれませんので。

なぜこんなにかかるのでしょう?
そもそも諸費用とは何か?

1.取得に関わる費用(税金、登記など)
2.住宅ローン手続き費用
3.その他

大きく分けると以上の3つに分けられます。

例えば自己資金が400万円あったとしても、
この諸費用に全て消えてしまっては、
いわゆる頭金といものはゼロになってしまいますので、
住宅購入費用全てを借り入れなければならなくなってしまいますね。

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住宅ローン-借入額の目安

毎月、もしくは年間に住宅ローン返済に充てられる金額が決まれば
いくら借り入れられるかが見えてきます。
 →住宅ローン-適正な借入額を家計から計算-

何千万円も利息なしで貸してくれるという知人がいれば、
単純に 【年間返済可能額×返済年数】 で借りられる金額は分かるのですが、
やはりそうはいきませんよね。

借り入れ先の金融機関の決めた金利によって総返済額は大きく変わってきます。
2000万円借りても返すのは3000万円以上になるのは当たり前になってきます。
以下の早見表を使って借入額の目安を確認してみましょう。

【借入額の目安早見表(フラット35、金利3%、35年元利均等返済の場合)】

毎月返済額
5万円6万円7万円8万円9万円10万円
1,290万円1,550万円1,810万円2,070万円2,330万円2,590万円

(参考)ボーナス返済も利用する場合
 毎月返済額
5万円6万円7万円8万円9万円10万円
ボーナス時返済額10万円1,730万円1,990万円2,250万円2,510万円2,750万円3,030万円
15万円1,940万円2,200万円2,460万円2,720万円2,980万円3,240万円
20万円2,160万円2,420万円2,680万円2,940万円3,190万円3,460万円


住宅ローンの返済額を細かく比較したい方は
住宅ローンのシュミレーションサイトを利用すると便利です。


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楽天てすごい

昨日、我が家の本命工務店の見積りが届きました。
高いだろうとは思っていたけど、
想像以上に高い!!

なんとか、予算内に収まるように考えなければ…
他のメーカー、工務店からの見積りと比較。
とはいえ、仕様が違うのに比較のしようがありません。

ちょっと思い立って見積りに入っている照明器具をひとつひとつ
ないものはないといわれる楽天で拾ってみました。

さすが、「ないものはない」と言われる楽天さん。
全ての照明器具の情報を得ることが出来ました。

見積もられた照明器具の合計金額は約40万円。
楽天でみつけた照明(全く同じものですよ!)の合計は…

約20万円!!

は、はんぶん??(゚o゚)

これは、ネットで購入するしかないですね!
しかも、もっと安い器具を選べばさらに安く…

うふふふふ。

他にも節約できるものはないかしら?

みなさんもたまには楽天で遊ぶのも楽しいですよ。
こんなのもあるんだ!!
というものがたくさんあって、
時間があれば1日中でも遊んでいたいところです。
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ローン金利を0.3%優遇

全期間固定金利のフラット35です。
ローン金利を0.3%優遇制度が開始されます。 【フラット35S】

平成18年6月1日より優良住宅取得支援制度の受付が開始されることになりました。

「優良住宅取得支援制度」とはフラット35を利用される住宅のうち、以下の①~③のいずれかの喜寿運に適合している場合は、当初5年間の融資金利を0.3%優遇(資金実行時の金利)するものです。

①省エネルギー性能:省エネルギー対策等級4
 【東京都(Ⅳ地域)、充填断熱工法の木造住宅の場合)】
(1) 断熱材(断熱材の厚さ(例)は、天井160mm、外壁90mm、床90mm(高性能グラスウール16K))
(2) 高い水準の気密性を確保
(3) 通気層を設置
(4) 複層ガラス等を使用等

②耐震性能:耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2
 【耐震力を通常の1.25倍にして構造計算を行う。】
(1) 壁量の確保
(2) 壁の配置のバランスを確保
(3) 筋かい・柱・胴差や床・屋根の接合部を強化
(4) 基礎を強化
(5) 横架材の間隔・長さに応じて必要な断面寸法を確保等

③バリアフリー性能:高齢者等配慮対策等級3
 (1) 介助用車いすで通行可能な通路幅員(78cm以上)、出入口幅員(75cm(浴室の出入口は60cm)以上)を確保
(2) 床は段差のない構造
(3) 階段は安全性に配慮した勾配
(4) 階段、便所、浴室、玄関、更衣室に手すり設置
(5) 寝室、便所、浴室の広さ確保
(6) 高齢者等の寝室のある階に便所を配置

----------------住宅金融公庫より。

この優良住宅取得支援制度、愛称は

【フラット35S】  ふらっとさんじゅうご・えす

フラット35」に、「S=特別な」が付けられました。

「当初の5年間、0.3%」というのをどうとらえるかですが、

例として、5月のフラット35平均金利3.23%で2,000万円の借入をした場合をシュミレーションしてみましょう。(35年、ボーナス払なし)

フラット35の場合
 総返済額 33,415,256円 年間 954,720円 月々 79,560円

フラット35Sの場合(当初5年間2.93%)
 総返済額 33,068,028円 
 当初5年間        年間 914,280円 月々 76,190円
 残り30年         年間 949,896円 月々 79,158円

35年間で 347,228円の差になります。

みなさんどうとらえますか?

もともと考えていた仕様が条件に当てはまるならもちろん「S」ですね。
グレードアップしなければならないとすると考えどころですね。

ふつうのフラット35と、Sとで申請にかかる費用の違いなどがあれば
分かり次第、こちらでアップしていきたいと思います。


業界最低水準金利 最長35年固定2.891%!SBIモーゲージの公庫提携フラット35

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Author:chiu
1979年生 ♀
結婚3年目、0歳の娘がいます。
今は専業主婦として育児に専念。
'06初めより住宅取得計画が始まり、現在日々勉強中です。


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